从预约合同的效力认定谈如何签订意向书

　　生活中最常见的预约合同是购买商品房时签订的购房认定书或商品房认购协议书等。预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。
　　随着交易的频繁，意向书在现在商贸往来中运用越来越多，因此而产生的纠纷也很常见。重庆律师廖正远阅读《全国法院再审案件法律疑难问题》，也从预约合同的效力认定谈如何签订意向书。
　　预约是大陆法上的概念，简言之，是约定订立合同的合同。当事人预约中约定未来合同的主要或全部内容，并约定在未来特定的时间订立本约。预约在构成 上包括未来合同的主要条款，当事人有达成本约的义务。
　　通说认为，预约属于意向书中的一种。但如果仅有依诚信要求进行协商的义务，则为意向书，不是本文探讨的预约。在预约中，程序性内容是确定的，即当事人应当订立本约。理论上讲，预约也是合同，依据此合同，如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，另一方当事人有权请求法院强制其履行义务并承担违约责任（参见由法律出版社2004年版的韩世远著《合同法总论》第72页及由中国人民大学出版社2002版的王利明著《合同法研究》第41页）。
　　在长沙市雨花区法院审理的长沙通程控股股份有限公司与机械工业部第八设计研究院租赁合同纠纷一案中，法院查明双方在租赁合同意向书中明确约定了租赁合同的具体内容，并约定在意向签订后一方支付预付款，并于月底双方正式签订合同。法院判决承认了该条款的效力，认为当事人应遵循预约的约定签订本约。
　　（2008）粤高法审监民再字第155号民事案件中，房屋产权人正佳公司与承租人东悦公司签订《承租意向书》约定就房产租赁经营餐饮事宜。广东省高级人民法院再审判决认为：双方约定东悦公司在经营范围内有自主经营的权利，但应在签订意向书后2个月内将初步经营方案报正佳公司备案，没有约定须经正佳公司同意，且东悦公司已提供设计图纸给正佳公司，不影响双方磋商并签订正式租赁合同。东悦公司未依约报备案的行为，未达到致使合同目的无法实现，可以单方解除合同的条件。而《承租意向书》中任何一方不能以任何理由要求终止协议，《承租意向书》中对租期和租金已有具体约定，正佳公司在与东悦公司协商过程中，单方解除合同，将涉案场地另行出租他人，正佳公司的行为致使《承租意向书》不能实际履行，合同目的无法实现，因此，正佳公司应承担单方解除合同的违约责任。最终，法院判决正佳公司赔偿东悦公司双倍定金及退回定金。
　　由此，重庆律师廖正远提醒朋友们，在签订意向书时，应特别注意约定相关程序事项，包括主要的本约条款，及违约责任。这样，才能在对方违约的情况下，更好地保护自已的权利。
　　从预约合同的效力认定谈如何拟写意向书，作者重庆律师廖正远。