近日，重庆律师廖正远接受重庆某百货有限责任公司几位老总的委托，就诉讼处理与致远地产公司、华福投资公司的房屋租赁合同纠纷的诉讼风险提出评估意见，现刊载如下供朋友们参考：
关于诉讼处理与"华福公司"租赁合同纠纷案评估报告
敬致各位老总：
根据范总提供的相关合同文书资料（复印件）、面谈了解的案情及同两位老总多次电话沟通所知，兹谨呈此意见。
本意见旨在：1、就是否对"华福公司"提起诉讼，提供资以参考的建议；2、便于各位老总对处理此纠纷的法律风险形成比本意见书更清晰、更充分和更符合客观事实的全面考虑，以作出最优决策。
一、华福投资公司（出租方）只能单方违约解除《房屋租赁合同》
1、我方与华福公司签订的《房屋租赁合同》合法有效
华福投资公司有权依据作为承租房屋建设单位（业主）"致远地产公司"的《委托书》与我方签订期房租赁合同。虽然此后致远地产房地产公司虽将房屋分零出售了，但所有产权人与"华福公司"签订了《委托经营合同》将商铺交由"华福公司"经营管理，华福公司也可以作为出租人与我方签订租赁合同。
2、鉴于承租房屋尚未交付，我方又按约定支付了保证金。无论是合同的约定还是合同履行情况，我方均未有任何违约行为。
据此，华福公司（致远地产公司）没有任何法定和约定解除合同的理由与条件，其只能单方违约解除《房屋租赁合同》。此时，其应按合同第九条之"9.1"、"9.3"两款规定支付我方违约金100万元并赔偿我方的真接经济损失。
二、对方逾期交房应承担违约责任并赔偿我方直接经济损失
根据《房屋租赁合同》租赁期限的规定及其他条款内容，可以认定出租方应不迟于2010年10月1日将房屋交付我方。是故，对方已经明显逾期交房，应承担违约责任。
但，由于《房屋租赁合同》将支付违约金100万元的条件限定于一方违约解除/终止合同之情形，这就陷我方于不利。这也是对方宁愿逾期交房，却又不公然解除租赁合同的原因。
三、我方解除租赁合同或要求继续履行租赁合同的利弊考量。
1、我方解除合同可能无法得到完全赔偿。
（1）如前所述，对方逾期交房已经严重违约，我方先行通知催促交房，未果后以起诉解除合同，要求其退还保证金、赔付违约金100万元并赔偿直接经济损失（见第九条约定）。
（2）在本案中，能否将我方依据与次承租人签订的柜台（商铺）租赁合同（意向协议）收取的租金与我方应按《房屋租赁合同》支付租金之差额计算为直接经济损失，在法律认识上存在争议--如果认定为我方的间接损失（预期利益损失），司法实践中，在双方明确违约只赔偿直接经济损失的情况下，主张间接损失应很难得到法院支持。
（3）根据合同相对性，解除合同并不影响我方应对次承租人的承担合同责任。除非我方先处理与次承租人的合同并确定了我方大致损失再行解除租赁合同，否则，我方的损失可能大于获赔。
2、我方要求对方承担违约责任并继续履行合同又将面临如下三个问题。
其一，从合同行文看，此种情况难以适用关于赔付100万元违约金的条款。
其二，除了将我方应收取的租金差额作为因其逾期交房造成的直接经济损失外，难以举证其他直接经济损失。
其三，因我们并未持有全部商铺产权人与华福公司签订的《委托经营合同》，致远地产公司与华福公司完全有可能依其享有的地利、人和优势让部分产权人假意不配合，制造其无法履行《房屋租赁合同》的假象，恶意解除合同。
四、我方应妥善处理与次承租人周志宇及所有柜台承租人的关系。
1、虽然我方与周志宇签订的《承包经营柜台合同》第"三"条中未明确写明租赁期限的起始时间，但应注意周志宇收集其他证据材料与合同第"四"条关于租金的约定相互佐证交房时间为已经届至，从而要求我方承担违约责任并赔偿其损失。
2、我方与其他柜台承租人签订的商铺租赁意向协议书均约定有我方未能将商铺交付时应退还定金并赔偿损失--多为利息损失。从法律上讲，我方的责任明确且承担较易，但应担心全体柜台承租人集体闹事，导致其他社会问题出现。
五、评估建议（个人意见）
1、我方应尽可能通过与华福公司（致远地产公司）的协商处理租赁事宜，先通过补充协议弥补我方在《房屋租赁合同》中权利救济等方面的缺陷。同时在协商过程中，特别应重视与我方次承租人的沟通，把他们合理的意见纳入协商作为谈判的条件。
2、关于处理租赁合同纠纷而形成的任何书面协议（信函文书）应尽可能征询法律人士意见。
3、在不能通过协商达成一致意见的情况下，可以起诉要求出租方承担违约责任（赔偿我方的租金差额损失）并继承履行合同，在诉讼过程中与对方协商。
4、为提请各位老总能从一般意见上对本纠纷诉讼风险大小有充分的理解与评估，对前述结论意见的补充说明是：法律风险（诉讼风险）的产生与大小，由对事实与法律认识是否正确及正确程序决定。
以上意见仅供参考。
顺颂商祺！
北京大成（重庆）律师事务所：廖正远
二○一一年六月十一日
诉讼处理华福公司租赁合同纠纷案的评估报告，作者重庆律师廖正远。需要聘请重庆律师，请致电
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