购房人解除房屋买卖合同后尚需解除贷款合同

　　购房者只有经过法定程序，以司法途径确认房屋买卖合同效力消失的真实性、合法性、有效性后，购房者或者银行还必须再通过司法途径提出解约主张，才能解除贷款合同，剩余贷款本息由开发商承担。如果不是这种途径，或者不提出这种解约主张，贷款合同仍然维持效力，购房者仍然应该向银行还款。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《司法解释》”)第24条规定商品房买卖合同“被确认无效或者被撤销、解除”情形下，得以解除贷款合同，而不是规定商品房买卖合同“无效或者被撤销、解除”情形就解除贷款合同。所以，并非只要房屋买卖合同效力消失，贷款合同就一定解除。关键在于“被确认”这三个字上面，该如何理解这三个字呢？
　　按揭贷款合同的订立，是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的。但是，贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同，并不完全依附于房屋买卖合同。
　　如果仅仅是当事人自行协商消灭房屋买卖合同的效力，贷款合同并不必然跟着消失效力。贷款合同效力是否继续存在，依赖于合同双方购房者与银行的意思。如果购房者具有还款能力，那么贷款合同仍然可能存续。例如在退房的时候，假如开发商是把全部房款一股脑都给了购房者，当然购房者就应该把银行的所有剩余贷款本息都归还银行。
　　若贷款合同并未失效，购房者却要求银行向房地产公司索要剩余贷款，这是一种债务的转让，依据《合同法》第84条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。如果银行不同意，李先生这样的购房者并不能免除剩余贷款的债务。
　　如若当事人可以随意解除房屋买卖合同，并且在其真实性、合法性、有效性都不确定的情况下，贷款合同效力就消失，那些套取银行贷款的行为更会猖獗，可以想见银行的贷款风险是多么巨大。
　　但如果是通过诉讼、仲裁方式使房屋买卖合同无效、被撤销、被解除，则情况完全不同。这样的情形，在法律属性上是依公法发生的物权变动，是通过国家司法行为导致房屋买卖合同效力消失。房屋买卖合同效力消失的原因、过程可以确定是真实、合法、有效的。这种情形下，购房者贷款合同目的已根本无法实现。此时购房者既失去房屋，也没有持有贷款，如果继续向银行来偿还借款本息，显然是极不公平的。所以，《司法解释》规定可以依法解除贷款合同。
　　购房人解除房屋买卖合同后尚需解除贷款合同，作者廖正远律师。需要聘请重庆律师，请致电廖正远律师:136 6801 6606(咨询勿扰)，法律咨询请到重庆法律服务网首页在线留言或点击我要咨询！