由于目前我国目前法律未明确规定预售登记具有对抗第三人的法律效力，因此，一般不能在司法实践中赋予其具有对抗第三人物权的法律效力，否则将会动摇不动产物权的基本制度——不动产登记制度及物权优先于债权的法律原则，损害了已经依法办理产权登记的房屋所有权人或抵押权人的合法利益。
房地产预售登记不具有对抗第三人的效力。但是,目前开发商背着购房者将房屋再次转让给或抵押给第三方的情形屡见不鲜.相关法律法规规定对购房者的权利保障不够，现实中出现许多购房者合法利益受到损害的情形，购房投诉成为热点。
目前许多购房者购买房屋是用于居住，居住问题涉及生存权，若不赋予购房者在办理预售登记后具有对抗第三人的法律效力，将影响部分购房者的生存权，对社会稳定也会有一定的影响。因此,应对消费者购房应当赋予对抗第三人物权的法律效力，理由如下：
首先，从权利冲突的角度上看，应当赋予消费者优先权。在购房者办理了预售登记及抵押权人办理了抵押登记后，存在购房者与其他抵押权人利益冲突的问题。在权衡利益时，必须综合考虑各种利益的性质并加以取舍。中国目前处于发展阶段，大部分的中国人只有购买一套住房，购买房屋纯粹是为了个人居住，在这种情况下，消费者购买房屋还涉及到宪法意义上的生存权问题，生存权属于宪法基本权利。而其他物权尤其抵押权一般是为了商业用途，其他物权人对房屋所拥有的权利仅是一种民事权利（经营权利）。根据权利冲突取舍规则，在一般民事权利与宪法基本权利相冲突时，宪法基本权利应当优先于民事权利。
其次，从秩序价值的角度上看，应当赋予消费者优先权。社会秩序是人类生存及发展的基础，法律是用来维持秩序的工具。博登海默称“一个法律制度若要恰当地完成其职能，就不仅要力求实现正义，而且还须致力于创造秩序。”消费者购买房屋是为了居住，若对其权利不予保护，将在一定程度上影响社会秩序的混乱，拆迁、烂尾楼等住房问题是引起上访等社会不稳定问题的重要原因之一。从社会秩序稳定的角度上看，应当赋予消费者优先权。
再次，从我国司法实践上看，也有类似的立法。如《最高人民法院关于建筑工程款优先受偿权问题的批复》规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。”该项司法解释就是法律没有明文对消费者权利与建筑商权利冲突作出规定的情形下，根据生存权优先于经营权及秩序价值，规定在一定的条件下，消费者的权利优先于建筑上的工程款优先权。对于购房者的权利与其他物权人利益产生冲突，我认为也应当参照上述司法解释的立法目的予以解决。
消费者购房时房地产预售登记应当赋予对抗第三人物权的法律效力，作者廖正远律师。需要聘请重庆律师，请致电
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