查封房屋上的租赁关系不影响对查封财产的评估拍卖处置

　　查封财产上的租赁关系不影响对查封财产的处置。查封包括财产保全中的查封和强制执行中的查封，目的是为了债权人实现债权。不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失对不动产的处分权。所有人或使用权人擅自处分查封财产的，处分行为无效。但查封之前租赁关系已经存在，则债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁合同当然适用于债权人，对债权人具有法律拘束力。但租赁关系不影响法院在执行中对查封财产进行评估拍卖处置。
　　买卖不破租赁在人民法院查封财产上的适用由最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。
　　显然，法院对出租人的财产进行查封后，出租人将查封物对外出租，债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，租赁合同对债权人没有法律约束力。因为查封是为了实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，还与出租人订立租赁合同，自行承担风险。
　　最高人民法院于2011年8月24日发布的《最高人民法院关于反规避执行的九起典型案例》之二“张曲与陈适、吴洋英民间借贷纠纷执行案”，执行法院认为，查封财产上的租赁关系不影响对查封财产的处置。执行法院决定对查封房屋进行拍卖，并在拍卖公告中告知被执行人有权提出异议。吴洋英没有在规定期限内提出异议。吴洋英的弟弟在法院决定强制拍卖房屋之前，主动退出了租赁、转租的三方租赁合同关系。执行法院依法对房屋进行了评估拍卖。拍卖成交后，原次承租人仍享有租赁权，改向买受人交付租金。
　　【案情摘要】张曲与陈适、吴洋英民间借贷纠纷一案，福建省福州市中级人民法院判令陈适偿还张曲188万元及利息；被告吴洋英承担连带清偿责任。一审判决后，陈适、吴洋英提起上诉。福建省高级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
　　由于陈适、吴洋英未履行生效判决所确定的义务，张曲向福州市中级人民法院申请强制执行。执行法院决定对诉讼阶段保全查封的吴洋英名下的位于福州市晋安区新店镇福飞北路136号福州新慧嘉苑5号楼一层02号房屋进行强制拍卖。被执行人吴洋英向法院出示了一份其与弟弟签订的关于上述房屋的租赁合同，合同约定每月租金950元，租期15年，租金一次性支付。吴洋英称，她在法院查封前已经将房屋出租给弟弟，并一次收取了租金17万元，其弟弟在签订合同后，又转租给第三人（次承租人）。吴洋英不能出具金融机构的相关转账凭证，证明她一次性收取了17万元租金。对此，吴洋英辩称，她是向弟弟借钱买了房屋，约定用该房屋的租金偿还。申请人张曲向执行法院提交报告，称她曾亲眼看到吴洋英亲自向次承租人收取租金，她认为吴洋英出示的租赁合同系吴洋英姐弟串通伪造而成。执行人员向房屋前后几个承租人调查了解情况，几个承租人证实，每个月租金均由吴洋英收取，租金为每月3000元。执行人员在掌握充分证据后，约谈了吴洋英的弟弟。吴洋英弟弟承认，吴洋英知道房屋被法院查封后，以他的名义将房屋转租给次承租人，转租合同上的签名系吴洋英所签，吴洋英直接向次承租人收取租金。
　　查封房屋上的租赁关系不影响对查封财产的评估拍卖处置，作者重庆律师廖正远。需要聘请重庆律师，请致电廖正远律师:136 6801 6606(咨询勿扰)，法律咨询请到重庆法律服务网首页在线留言或点击我要咨询！