关于夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋而签订的房屋买卖合同的效力争议，始于《房地产法》第38条第4项规定。那么，司法实践中对配偶单方出售共有房屋的效力应如何认定呢？重庆法律服务网廖正远律师想就此谈谈未经共有人书面同意转让共有房产的房屋买卖合同的效力问题。
共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让，是《房地产法》第38条第4款之规定。重庆律师廖正远认为，对于违反该条规定，即未经共有权人书面同意签订的房屋买卖合同的效力取决于各共有人对转让房地产所占共有份额是否达到三分之二多。其原因在于我国物权法已经对占三分之二以上份额的按份共有人可以对共有不动产进行处分的问题作了明确、具体的规定。具体分析如下：
第一、房屋买卖合同有效。当转让人（出卖方）占三分之二以上份额时，只要各共有人之间未就转让、出售该共有房地产没有特别约定，根据《物权法》第97条规定“处分共有的不动产或动产以及对共有的动产或不动产进行重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，此时转让合同有效。
第二、房屋买卖合同效力待定或自始无效。排除前述情况后，若作为共同共有人的转让人（出卖方）所占共有房地产的份额不足三分之二，根据《合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该房屋买卖合同属于效力待定。只有当其他共有权人拒绝追认时，转让行为自始无效，也即房屋买卖合同无效。
显然，从上述分析可知，违反《房地产法》第38条第4项规定，并不会直接导致合同无效。因此，也就出现无法将此条规定简单纳入“效力性强制性规定”或“管理性强制性规定”，有专家称之为一条特殊的效力性强制性规定。
未经共有人书面同意转让共有房产的房屋买卖合同效力初探，作者重庆律师廖正远。需要聘请重庆律师，请致电
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