很多在现实生活中，原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋，然后一方签订合同后，发现房价上涨迅速，基于投资心理和欲望的驱使，另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张合同无效，从而达到再以更高价格将房屋另行出售，获得更多利益的目的，此时，如果不区分情况就以该认定合同无效，对于善意买受人来说无疑是十分不公平的；而且也是一种交易成本的浪费。具体买受人是否为善意，要结合具体情况具体分析。
从保护善意第三人和交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人的民事行为，其行为后果一般适用表见代理的规定。涉及共有财产的处理，应当维护善意第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
当然，对此种看法，司法实践中也存在不同的观点。因此，买二手房注意事项之一，就是核实是否为夫妻一方擅自卖房？夫妻一方私自卖房就有可能面临合同无效的问题。
笔者认为，夫妻一方单独出售双方共有房屋下家善意签订的购房合同应有效。
虽然最高人民法院《民法通则意见》第89条对于共有权人擅自处分共有物的行为效力有所规定，但是根据《婚姻法司法解释（一）》第17条及婚姻法第17条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
根据特别法优于普通法的法律适用原则，此时法律适用应当根据上述最高院对于《婚姻法》的司法解释为准；虽然1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》第37条规定，共有的房地产，需要有共有人的书面同意，否则不能转让。此处所谓“共有的房地产”并没有明确的说明是登记为共有的房地产还是也包括未经登记为共有的其他共有房地产；再者，即便该条所谓“共有的房地产”包括此种未经登记为共有的夫妻共有房产的情况，也并非必须经共有人书面的同意才可以转让，根据2001年12月24日审议通过的上述最高院对于婚姻法的司法解释（一）第17条第二款的规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”此处并没有要求必须是达成书面的一致意见。根据新法优先于旧法的原则，可见此种情况下不必经另一方书面同意，登记权利人也对该房屋有完全处分权。
当然，此时并不是所有的处分行为都有效，最重要的一点是要区分买受人即第三人是否为善意。如果买受人在签订合同时明知该房屋是夫妻共同财产，且夫妻另一方并未明确同意出售该房屋，则双方签订的房屋买卖合同因买房人非善意而归于无效。如果买房人在签订合同时尽了合理的注意义务，其通过审查房屋权属证书，且卖房并未告知该房屋为夫妻共同财产，或者即使告知了，也表明说该夫妻另一方同意出售，又因其支付了相应合理对价并系善意，该房屋买卖合同有效。
买二手房注意 夫妻一方签订卖房合同又反悔，作者重庆律师廖正远。需要聘请重庆律师，请致电
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