近日，重庆法律服务网律师廖正远服务的一重庆房地产开发有限公司将正在修建的房屋出租给重庆某知名餐饮企业经营。由于作为房屋租赁合同的出租人系该房地产开发有限公司的法定代表人个人--他已确定购买租赁合同所涉房产--购房价款肯定会较同期市场价格要低。本站律师在与对方就房屋租赁合同的谈判过程中就要求在双方的房屋租赁合同中添加"承租人（次承租人）放弃优先购买权"条款发生争议。
承租人方的餐饮公司谈判律师坚持认为，只需要在房地产开发公司与其法定代表人（即合同名义出租人）之间建立一个租赁合同关系即可——作为次承租人拥有该房屋优先购买权，但该优先购买权顺位低于第一承租人。因而，无需在该房屋租赁合同中增加这一条款。
那么，在房屋转租的情况下，次承租人是否享有优先购买权呢？对此问题，有两种认识——
第一种意见认为，在房屋转租情况下，次承租人没有优先购买权，理由如下：
其一，从合同相对性理论，合同效力仅及于合同双方当事人，在出租人同意的转租情况下，次承租人与出租人并不发生直接的法律关系，因而次承租人不能超越合同权利义务主张优先购买权。其二，从信赖关系上看，出租人的"同意"并不是对次承租人选定的认可，从立法本意上看，出租人的同意仅是针对承租人，不是针对次承租人，次承租人的选定是承租人的事，《合同法》并未规定第三人即次承租人的选定需要出租人作出意思表示，承租人仅需要取得出租人同意转租就可以实施转租行为，如果次承租人的选定需要出租人同意或认可，就涉及到合同主体的变更，出租人、承租人、次承租人之间的关系就应是一种合同变相转让，而不是转租。其三，从利益分配上看，出租人并不能从转租合同中获益，若允许次承租人也享有优先购买权，显然会增加原出租人的负担，有失公平。
第二种意见则认为，转租并非是租赁权的转让，原承租人仍为前一租赁关系中的承租人，仍享有租赁权，依法享有承租人的优先购买权。同时，次承租人也享有优先购买权，且基于占有、使用、收益租赁物的事实，应优先保护次承租人的优先购买权。理由如下：
首先，转租并非租赁权的让与，承租人（转租时的出租人）仍享有租赁权。如否认次承租人的优先购买权，此时否认次承租人所享有的优先购买权无疑会致其处于其他普通购买者同样地位，进而丧失优先于他人购买租赁物的机会，损害了次承租人实际占有使用收益该租赁房屋的事实而理应优先获得的租赁物所有权的利益。因此，合法转租房屋，出租人转卖租赁物时，在同等条件下，承租人与次承租人均享有优先于普通购买者购买租赁物的权利。
其次，通过利益衡量，应优先保护次承租人的优先购买权。一方面，在房屋租赁关系中，法律之所以规定承租人享有优先购买权的价值追求在于尽可能维护已建立起来的租赁关系，以稳定社会经济生产秩序，避免因出租人随意处分转让房屋造成承租人生活的重大不利影响。
转租房屋时，次承租人因与承租人的租赁合同而取得对物占有、使用、收益的权利，次承租人生活、生产已与租赁物之间构成了事实上的依赖关系，租赁物权利变更或物质形态的变化直接影响次承租人的生活、生产。另一方面，次承租人取得对租赁物的实际占有，占有一旦存在，即受保护，以维护社会稳定与物之秩序，此为占有制度的基本功能。占有虽非物权，但其具有排他性等物权效力，次承租人基于占有事实而取得优先于第三人和承租人优先购买权，实属应当。
[重庆律师廖正远认为]： 经出租人同意将房屋转租,次承租人不能主张优先购买权吗？个人更倾向于前述第二种观点，即次承租人依法享有优先购买权(理由如前所述)。那么，次承租人与第一承租人的优先购买权是否有顺位呢？
无论是规定承租人经出租人同意转租房屋的相关法律问题的《合同法》第224条，还是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均未涉及在出租人同意的转租情况下，次承租人能否主张优先购买权问题，更未规定次承租人与原承租人之间优先购买权的顺位问题，但笔者认为，次承租人之优先购买权应优先于原承租人。
[重庆律师廖正远提醒]： 上述观点仅系理论争议，并没有任何法律依据——在没有法律明确规定之情况下，涉及签署房屋转租的租赁合同时，最好在房屋租赁合同中对次承租人是否享有优先购买权，其优先购买权与原承租人的优先购买权之顺位如何？
经出租人同意将房屋转租,次承租人有权主张优先购买权?!，作者重庆律师廖正远。需要聘请重庆律师，请致电
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