2005年9月8日，张大明与李小军签订《店面租赁合同》，由张大明承租位于重庆市渝中区观音岩某处店面一间用于经营火锅馆，经营期限为2005年10月1日至2010年9月30日。张大明依法办理了工商、税务登记。因市政基础工程建设的需要，有关部门对该地段依法制定了《拆迁补偿安置实施方案》进行拆迁。
在张大明向拆迁部门申请补偿时，拆迁人告诉张大明其作为房屋承租人只能找房屋所有权人李小军要求补偿，拆迁部门只针对被拆迁房屋的所有权人进行补偿；同时，他们已经跟房屋所有权人李小军签订了《拆迁补偿安置协议》对李小军进行了补偿。
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁主管部门裁决。张大明遂委托本站
廖正远律师依法向重庆市渝中区房地产管理局申请行政裁决，要求拆迁人对其经营的火锅店的装潢、营业损失等相关费用补偿进行裁决。最后，在重庆市渝中区房地产管理局组织下，房屋承租人张大明与拆迁人、房屋所有权人李小军达成了达成一致意见。
[廖正远律师评析]：
一、房屋承租人在拆迁中利益保护的法律空白与救济尴尬
1．房屋承租人不是房屋拆迁补偿安置协议的必需当事人
现在实施的《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款规定被拆迁人仅指房屋所有权人而不包括房屋承租人。《城市房屋拆迁管理条例》第13条虽然规定拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，但是第27条却规定被拆迁人与承租人解除租赁关系或者对承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。这就给被拆迁人单独与拆迁人签订拆迁补偿协议、领取应当属于承租人所有的补偿款项提供了机会。如同本案中，拆迁人明确称其只跟房屋所有权人进行拆迁补偿安置。鉴于法律法规未明确是拆迁人与承租人签订协议，还是拆迁人与承租人、被拆迁人签订三方协议，也致于承租人应享有的搬迁补偿、停业损失等费用得不到保证。
2．承租人不是参与签订拆迁安置补偿协议的必须主体，那么承租人未参与签订的拆迁补偿安置协议的法律效力如何？
笔者认为，《拆迁补偿安置协议》处理了应属于承租人的权利部分无效。《城市房屋拆迁管理条例》第13条第1款规定（拆迁非租赁房屋）拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。第27条规定在被拆迁人自行处理了承租人的租赁关系的情况下（相当于非租赁房屋），拆迁人对被拆迁人进行补偿。可见，承租人并不是必须与拆迁人处理拆迁补偿安置关系。
但是，承租人有权向拆迁人主张权利。《城市房屋拆迁管理条例》第31条、33条规定拆迁人应当向承租人支付搬迁补助费、停产停业损失，向承租人支付搬迁补助费、停产停业损失的义务主体是拆迁人。即使被拆迁人所获得款项超出其应得数额，有权提出返还要求的也只是拆迁人，而承租人应得的补偿款可另行向拆迁人主张。若在标的物即房屋已经灭失的情况下，承租人申请裁决只会换来不予受理的结果，必然走上行政诉讼之路。
二、房屋承租人应积极采取措施自身合法权益
1、在签订租赁合同时对拆迁补偿条款进行特别约定。
为使承租人在所承租房屋拆迁时所获得的赔偿有约可依，建议承租人在签订《房屋租赁合同》时对拆迁补偿进行约定，如：“在租赁期内，租赁房屋被拆迁时，出租人应当对承租人进行补偿。有关土地、地上物（房屋等）、速迁奖金、出租方出资所为之添附等内容的补偿归出租方所有；有关停产停业损失、设备搬迁费用、人员安置费、承租方出资所为之添附等内容的补偿归承租方所有”，如此，若出现拆迁补偿情形，双方即可按约分偿，发生纠纷也可以通过民事诉讼途径解决。
2、房屋承租人应积极行使自已的权利
根据《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定，拆迁人发布拆迁公告之后、租赁房屋灭失之前，承租人应以独立的主体积极地就赔偿或产权调换要求与拆迁人、被拆迁人进行协商，不能过分地依赖被拆迁人。如果经协商不能达成拆迁协议的，应争取在房屋灭失之前请求房屋拆迁主管部门裁决。
3、被拆迁房屋承租人保存证据的重要性
房屋承租人不是被拆迁人。承租人在被拆迁房屋未进行价值评估与补偿的情况下交出承租房屋或未将其装修及相关财物进行证据保全或取得拆迁人的确认，拆迁人很有可能不承认装修损失，仅补偿停工停业损失和搬迁补助费，甚至将全部补偿款项支付给被拆迁人；而被拆迁人则认为承租人的损失非其造成，拒不补偿。房屋承租人未及时保存证据有可能导致旷日持久的补偿争议。
三、关于承租人提起民事诉讼的探索——承租人有权提起不当得利之诉
法释〔2005〕第9号规定当事人达不成拆迁补偿安置协议的，应当先申请行政裁决。但是，对于承租人未参与签订拆迁补偿安置协议而其应得的装修赔偿款、搬迁补助款以及停产停业损失已经被被拆迁人领取并拒绝支付给承租人的情况下，我们认为承租人对于拆迁人所应支付的赔偿款项目以及金额没有异议，承租人的起诉并不是因拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议而引发的，而是被拆迁人收取了本应属于承租人的款项、侵害了承租人的合法权益，承租人张某主张返还款项。承租人根据我国民法通则第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”提起民事诉讼，被拆迁人领取且拒绝支付相应的款项给承租人的行为构成不当得利。
租赁合同因拆迁解除后房屋承租人的利益保护，作者重庆律师廖正远。需要聘请重庆律师，请致电
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