无论作为拆迁人还是被拆迁人,在房屋拆迁过程中,委托律师的协助是必不可少的.律师在房屋拆迁估价过程中的作用也非常明显,将有效地保护拆迁委托人的利益.房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位,用途,建筑面积等因素,对房地产市场价格进行评估.作为被拆迁人的委托代理律师,一定要注意如下问题:
1.<城市房屋拆迁估价指导意见>规定,房屋拆迁估价时点应为房屋拆迁许可证颁发之日(农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日).房屋拆迁分期实施者,则以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁估价时点.根据<城市房屋拆迁估价指导意见>规定,估价方法以市场比较法为主,即以估价时点附近类似房地产价格与估价对象(被拆迁房屋)进行对比修正.
估价时点的确定直接影响到被拆迁房屋的估价结果.常有拆迁人为了制定拆迁方案,进行补偿安置资金预算,在颁发房屋拆迁许可证之前对拟拆迁地段进行了预评估.这种做法应限定于制定房屋拆迁方案,而不能代替房屋拆迁许可证颁发后的评估程序.一则以预评估代替拆迁评估,剥夺了被拆迁人选择评估机构的权利,二则剥夺了被拆迁房屋在预评估时点至拆迁许可证颁发时点的升值利益.
2.房屋拆迁估价报告的有效期应为房屋拆迁许可证的拆迁期限.房屋拆迁报告具有时效性,一般与房屋拆迁许可证同时失效,但最长不超过拆迁期限.拆迁评估报告的有效期应在报告中说明.拆迁估价报告超过1年的,应重新进行估价.
3.拆迁当事人委托的律师应协助拆迁人或被拆迁人确定拆迁估价机构.从事房屋拆迁估价的机构应当具有经拆迁主管机关核准的房屋拆迁估价资格.<城市房屋拆迁估价指导意见>规定,拆迁估价机构的选择采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签的方式,按照这一设计,拆迁估价机构的遴选应当包括以下五个步骤(1)公告估价项目和评估机构资质要求;(2)符合条件的估价机构报名;(3)评估机构竞选;(4)被拆迁人投票或拆迁人抽签确定评估机构;(5)公示入选评估机构.
以我重庆市为例,<重庆市城市房屋拆迁评估规定>,每个拟被拆迁人(按户计算)持土地房屋权属证书,本人身份证或授权委托书,按一户一票原则,现场领取填写选票,通过投票选择一个评估机构,并以得票最多的评估机构确定为该拆迁项目的评估机构.<重庆市城市房屋拆迁评估规定>拟被拆迁人放弃的才由拆迁人抽签决定.<重庆市城市房屋拆迁评估规定>通过投票方式不能确定评估机构的,由拟拆迁人在参与竞争的拆迁评估机构中抽签确定一家评估机构.
房屋拆迁估价的
4.<城市房屋拆迁估价指导意见>第7条规定,拆迁估价机构由拆迁人委托并支付拆迁评估费用.拆迁当事人律师应注意房屋拆迁估价的委托时机,应为拆迁人依法取得<房屋拆迁许可证>后委托评估机构进行.其一,拆迁人未取得房屋拆迁许可证,就没有权利和资格委托评估机构进行了以拆迁安置补偿为目的的专项评估.其二,拆迁估价的时点为房屋拆迁许可证颁发之日,如在房屋拆迁许可证颁发之前委托估价,必然使估价时点提前,造成估价结论不准确,从而影响了被拆迁人的利益.
5.城市房屋拆迁补偿评估,分为分类评估和分户评估.拆迁规模较小的,可以直接进行分户评估,拆迁人与被拆迁人根据分类评估结果经协商达不成补偿安置协议的,可以要求分户评估.分户评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位,结构,用途,建筑面积,成新,朝向,楼层,装修,环境,设施配套等因素按户进行的评估.
6.拆迁律师应核实估价机构公布的初步估价结果和送达分户估价报告的程序是否合法.根据<城市房屋拆迁估价指导意见>规定,估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见.拆迁人应向被拆迁人转交分户估价报告.律师应告知拆迁当事人,若对估价报告有疑义或异议的,可以向原估价机构询问,申请复核,或者另行委托估价机构重新评估.对委托人应原估价结果,复核结果有异议或另行委托的估价结果与原估价结果有差异,且协商达不成一致意见,律师可以协助委托人(拆迁当事人)在收到估价报告,复估结论或重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定.
拆迁律师应提示拆迁当事人,拆迁估价的价值标准为公开的市场价值,不考虑房屋租赁,抵押,查封等因素的影响.若对拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认.
附:<重庆市城市房屋拆迁评估规定>渝文审〔2006〕29号
重庆市城市房屋拆迁评估规定
第一章 总 则
第一条 为规范城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》，结合本市有关法规、政策，制定本规定。
第二条 在本市城市规划区内国有土地上拆迁房屋及其附属物，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本规定；
在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，其拆迁评估，参照本规定执行；
大中型水利水电工程建设房屋拆迁，按国务院有关规定办理。
第三条 本规定所称城市房屋拆迁评估（以下简称拆迁评估），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、成新、建筑面积等因素，对其房地产进行的评估。
第四条 拆迁评估由具有房地产价格评估资格的评估机构（以下简称评估机构）承担，评估报告必须按规定由专职注册房地产评估师签字、盖章和拆迁评估机构盖章。
第五条 市拆迁行政主管部门负责全市拆迁评估机构监督管理，各区县（自治县、市）拆迁行政主管部门负责具体项目拆迁评估机构选择和具体拆迁评估活动的指导、监管工作。
第二章 竞争选择评估机构
第六条 市拆迁行政主管部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供被拆迁人选择。
第七条 拟拆迁人依法取得建设用地批准书或土地整理项目批准文件后，应向项目所在地区县（自治县、市）拆迁行政主管部门提出评估申请，经区县（自治县、市）拆迁行政主管部门按照本规定第八条、第九条的程序进行完毕后方可委托评估。
第八条 确定房屋拆迁评估机构应当公开、透明。主城区拆迁行政主管部门受理评估申请后，应将项目的名称、座落、户数、建筑面积、联系方式等相关情况在重庆市国土房管网上公示，自公示之日起五个工作日内，拆迁评估机构向项目所在地拆迁行政主管部门报名参与竞争。
主城区以外的区县（自治县、市）可参照执行，也可以其他形式通知评估机构，但参与竞争的评估机构不得低于两家。评估机构和评估人员与拟拆迁人或拟被拆迁人有利害关系的，应当回避。
各区县（自治县、市）拆迁行政主管部门不得拒绝经公布的拆迁评估机构参与竞争，也不得擅自设定评估机构参与竞争的准入条件。
第九条 各区县（自治县、市）拆迁行政主管部门按下列程序指导拆迁评估机构选择工作：
（一）拆迁行政主管部门通过在拆迁现场公告等形式公布申请参加该片区拆迁评估机构的名单、各评估机构的基本情况和评估机构行为规范，并将投票选择评估机构的时间、地点和相关事宜告之拟定拆迁当事人和拆迁评估机构。
（二）参与竞争的拆迁评估机构经拆迁现场公布后，其工作人员可以持本人房地产估价师证进入拆迁片区，按照评估机构行为规范规定的要求介绍本评估机构相关情况。
（三）参与竞争的拆迁评估机构经在拆迁现场公布三个工作日后，拆迁行政主管部门应在选举现场张贴评估机构行为规范告示、选择评估机构的规则、程序、实施拆迁评估机构的选择等。
（四）在规定的投票时间内，每个拟被拆迁人（按户计算）持土地房屋权属证书、本人身份证或授权委托书，按一户一票的原则，现场领取、填写选票，投票选择一个评估机构，并以得票最多的评估机构确定为该项目的评估机构。若有两个及其以上评估机构得票相同，由拟被拆迁人代表在得票最多的评估机构中抽签确定一个评估机构，拟被拆迁人放弃的由拟拆迁人抽签确定。
通过投票方式不能确定评估机构的，可由拟拆迁人在参与竞争的拆迁评估机构中抽签确定一家评估机构。
（五）评估机构确定后，由区县（自治县、市）拆迁行政主管部门在拆迁现场和重庆市国土房管网上公示确定的评估机构名单，并书面告知该评估机构。拟拆迁人应当与评估机构签订书面拆迁评估委托合同。
第十条 委托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。
第十一条 拟拆迁人和拟被拆迁人有义务向评估机构如实提供拆迁评估必需的资料，协助评估机构进行实地查勘。
第三章 拆迁评估
第十二条 拆迁评估应当按照市拆迁行政主管部门颁布的《重庆市城市房屋拆迁评估技术规范》及有关规定，进行房屋拆迁评估活动。
拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。
第十三条 拆迁评估目的的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
拆迁评估时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十四条 被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格，由委托人委托经选出的评估机构评估，提出评估意见，报被拆除房屋所在地区县（自治县、市）人民政府或其授权部门核定并在拆迁现场公布。
第十五条 受托评估机构和评估人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产权属登记机关应当允许查阅。
第十六条 拆迁评估人员应当对拆迁片区进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映拆迁片区状况和选取代表性样本点的外观、内部状况的影像资料。
拆迁片区状况和选取的样本点实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对拆迁片区状况和作为样本点的被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由两个除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人签字见证，并在评估报告中作出相应说明。
第十七条 拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中充分说明原因。
第十八条 拆迁评估机构应当按合同约定向委托人提交《房屋拆迁价格评估咨询报告》。
评估机构应当将《房屋拆迁价格评估咨询报告》确定的初步评估结果在拆迁现场向被拆迁人公示七个工作日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示到期后三个工作日内，评估机构应持评估机构确认书、评估委托合同和《房屋拆迁价格评估咨询报告》向协会备案。经备案的《房屋拆迁价格评估咨询报告》作为拟定拆迁安置方案的依据。
拆迁许可证颁发后，评估机构应当向委托人提供《房屋拆迁价格评估结果报告》和有分户评估结果的通知单。委托人应当向被拆迁人转交分户评估结果通知单。
第四章 评估争议解决
第十九条 拆迁人或被拆迁人对《房屋拆迁价格评估结果报告》的评估结果有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。
第二十条 拆迁人或被拆迁人对评估结果有异议的，自收到评估结果通知单之日起五个工作日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托其他拆迁评估机构评估。
第二十一条 拆迁人或被拆迁人向原评估机构申请复核评估的，该评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起五个工作日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告和评估结果通知单；评估结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁人或被拆迁人另行委托拆迁评估机构评估的，受托评估机构应当在十个工作日内出具评估报告。
复核评估结果改变的，或另行委托评估的，评估机构应按本《规定》第十八条第三款要求向协会秘书处备案。
第二十二条 拆迁人或被拆迁人对原评估机构的复核结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或另行委托评估机构出具的评估报告之日起五个工作日内，可以向协会房地产评估专家委员会（以下简称专家委员会）申请技术鉴定。
未经鉴定的评估报告，搬迁期限到期后，拆迁人或被拆迁人对评估结果有异议申请行政裁决的，应由拆迁人委托专家委员会进行技术鉴定，裁决机关以鉴定后的评估结果作为裁决依据。
第二十三条 专家委员会应当自受理申请之日起十个工作日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。
第二十四条 拆迁评估技术鉴定的办法、程序等由协会另行制定。
第五章 评估机构和人员管理
第二十五条 拆迁评估人员应定期参加继续教育培训，提高自身业务素质。
第二十六条 对有下列行为之一的评估机构和评估人员，依据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》，以及建设部《房地产评估机构管理办法》、《房地产评估师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。
（一）出具不实评估报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）在竞选中以回扣、承诺价格、请吃请喝、送礼品现金、诋毁他人抬高自己等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的；
（四）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受托的拆迁评估业务的；
（五）多次被申请鉴定，经评估专家委员会认定，确实存在严重技术问题的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第六章 附 则
第二十七条 评估机构在评估工作结束后，应当将下列资料整理归档，并保留十五年。
1、评估委托书；
2、城市房屋拆迁许可证复印件；
3、评估对象的产权资料复印件；
4、评估对象的实地查勘记录；
5、评估对象的影像资料；
6、房屋拆迁评估结果报告；
7、其它需要保存的资料。
第二十八条 以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，拆迁当事人对所调换房屋价格达成一致的，按协议执行；达不成一致的，由同一拆迁评估机构对所调换房屋的房地产市场价格进行评估，评估费用由拆迁人承担。
产权调换房屋价格评估及争议解决办法参照被拆迁房屋价格评估及争议解决办法实施。
第二十九条 委托拆迁评估的，拟定拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途、结构）和面积。
被拆迁房屋的性质和面积应以房地产权属证书及权属档案的记载为准。
相关当事人对被拆迁房地产权属证书记载的性质或面积有异议的，可以向房地产权属登记机关申请变更或更正，登记机关应按照变更登记和更正登记的有关规定会同规划、国土部门确认被拆迁房屋的性质或面积，按确认的性质或面积进行评估。
第三十条 本规定自2007年1月1日起施行。原《重庆市城市房屋拆迁估价规定》（渝国土房管发〔2003〕752号）同时废止。此前，已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁评估按原规定执行。
律师在城市房屋拆迁过程中的作用及工作内容，作者重庆律师廖正远。需要聘请重庆律师，请致电
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