《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第3条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。如何理解该条规定的"相关设施"呢?
最高人民法院<民事审判实务问答>中明确包括商品房的基础设施和相关配套设施.商品房的基础设施包括供暖,供电,供水,小区景观,小区内道路和医疗卫生等公共设施,公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和规划范围外的配套,如商业,服务业,医疗教育,公共交通等公共设施的配套.
由于购房人是消费者,不同的消费者在购买商品房过程中对于商品房预期有特定的需要和用途.从购房者需要的角度看,开发商在售楼广告中中明示说明的商品房周围的商业服务,文化教育,医疗卫生等公共设施的设置情况,正是满足不同层次的消费者(购房人)需要的环境质量.
在商品房买卖合同纠纷中,开发商擅自改变规划和设计引起的纠纷也很常见,如果开发商已经报经有关行政主管部门批准,是否还应承担违约责任呢?
国家工商行政管理局发布的<房地产广告发布暂行规定>规定,发布房地产项目预售,销售广告,应当具有当地政府建设主管部门颁发的预售,销售许可证证明,房地产广告必须真实,合法,科学,准确,不得欺骗和误导公众,广告中涉及交通,商业,文化教育设施以及其他市政条件等,如在规划和建设中,应当在广告中注明.按照<城市房地产管理法>和<商品房销售管理办法>,<城市商品房预售管理办法>的规定和要求,开发商在发布房地产广告以前,应当已经领取了建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,建设行政主管部门已经对该项目的规划方案,建筑设计方案,施工方案,施工图纸等进行了审批.因此,在商品房买卖合同纠纷案件中,开发商在政府批准建设规划和施工方案以后,擅自改变规划和设计的,行为具有明显的违法性,自然构成违背承诺的违约行为,即使开发商报经了有关行政主管部门批准而改变规划和设计,也是开发商主观上具有过失,应当承担相应的违约责任.
开发商经批准改变规划与设计也应承担违约责任，作者重庆房产律师。需要聘请重庆律师，请致电
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