商品房预售登记不属于不动产变更登记的一种，购房者不因商品房买卖合同办理登记而取得房屋的所有权，在未办理房屋权属登记前，购房者只拥有合同债权。
首先，不动产权属登记必须由法律作出明文规定，但我国相关法律规定并未明确规定预售合同登记属于不动产登记。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。”从上述商品房预售登记进行登记备案看，我国实行登记备案制度的目的主要是对商品房预售合同进行管理，对开发商预售行为的合法性进行审查。“从我国现行的有关不动产登记的立法规定看，商品房预售合同的备案登记制度在目前应属于是房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施。”
其次，从不动产登记成立要件上看，我国目前规定的商品房合同预售登记不属于不动产权属登记。“不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于，不动产登记簿的事实。因不动产登记的内容，就是关于不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又被称之为不动产物权登记。”不动产登记具有以下几个特点：
（1）登记的实际是将不动产物权设立、转移、变更等情况登录在登记薄上；
（2）登记的内容能够为人们所查阅；
（3）不动产现实存在。
目前大多学者观点认为商品房预售登记不属于不动产登记，因为不动产权属登记是针对不动产的物权归属和变动而设计的。商品房预售的对象是正在建设中的期房，期房不存在如现房那样对立完整意义的房屋所有权或其他物权，更不可能产生商品房物权变更的问题，因此，在办理权属登记之前，购房人只拥有购房合同的债权，而不可能取得所购房屋的物权。
从上文分析可知，预售登记后购房者拥有的仍然是债权，若第三人拥有的物权，在购房者的债权与第三人的物权具有冲突时，如何处理，是购房者的债权优先还是第三人的物权优先，目前我国立法不清晰，理论界争议较大。
全国人大常委会颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条虽然规定了商品房预售登记制度，但未规定其性质与效力，无法根据该法得出购房者在预售登记后权利优先其他物权人的结论。建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》对商品房预售登记的性质及效力也未作出相关规定。
从法律论证的角度看，第三种观点更具有合理性，房地产预售登记不应当具有对抗第三人的效力。但若全部案件如此处理，购房者合法的权利将更加难以得到实际的保障，甚至对社会稳定超成影响。目前发展商背着购房者将房屋再次转让给或抵押给第三方的情形屡见不鲜，目前相关法律法规规定对购房者的权利保障不够，现实中出现许多购房者合法利益受到损害的情形，购房投诉成为热点。目前许多购房者购买房屋是用于居住，居住问题涉及生存权，若不赋予购房者在办理预售登记后具有对抗第三人的法律效力，将影响部分购房者的生存权，对社会稳定也会有一定的影响。
因此，笔者认为，目前对于已经办理预售登记购房合同，一般不具有对抗善意第三人物权的效力，但若购房者符合以下全部条件的情况除外：（1）购房者购买住房纯粹是为了个人居住；（2）购房者已经支付了全部或大部分的款项；（3）办理预售登记在前。（例外情形简称
消费者购房）
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